22/07/2014

Налоги на недвижимость в Испании

Налоги на недвижимость в Испании это обязательная статья расходов для всех лиц, являющиеся её собственниками, причем как для самих испанцев, так и иностранцев, в том числе россиян. Величина налогов на недвижимость в различных провинциях может отличаться.
Все налоги на недвижимость в Испании можно разделить на два вида: налоги при покупке, то есть разовые, и ежегодные налоги, которые владельцы домов, квартир и коммерческих объектов обязаны платить каждый год.

Налоги при покупке недвижимости

Эти налоги на недвижимость в Испании одинаковы как для испанцев, так и для иностранных граждан, в том числе россиян.

Покупка новой недвижимости

В этом случае уплачиваются два налога:
  • налог на добавленную стоимость (НДС), по-испански Impuesto sobre Valor Añadido, а сокращённо IVA. Величина этого налога составляет 10% от цены в Эскритуре.
  • налог на оформление документов, по-испански Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados или сокращённо AJD. Он равен 1,5% от цены покупки, указанной в купчей

Покупка вторичной недвижимости

 В этом случае уплачивается только один налог на переход собственности, по-испански Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. Величина этого налога составляет 10% от цены, которая указана в нотариальной Эскритуре, то есть в купчей.

Покупка коммерческой недвижимости в Испании

Налоги точно такие же, что и при покупке жилья, но частично отличается ставка налогообложения:
  • при приобретении у физического лица налог на переход собственности ITP (то есть для вторичного рынка) остаётся 10%;
  • при приобретении недвижимости у юридического лица оба налога равны 21%, то есть налог на переход собственности ITP для вторичного рынка и налог на добавленную стоимость IVA для новостроек;
  • налог на документальное оформление юридических актов AJD составляет 1,5% от цены покупки.

Покупка с помощью ипотечного кредита

В случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости в Испании с ипотекой на вторичном рынке или в новостройке банк оформляет для покупателя ипотечную Эскритуру, которая также является юридическим документом. Поэтому покупатель обязан уплатить налог AJD ещё раз или, другими словами, уплатить налог за оформление ипотечного кредита. Взимается он также в размере 1%, но в данном случае от суммы предоставляемой ипотеки.
Перечисленные выше налоги в Испании должны быть уплачены в течение 30 дней с момента покупки.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости

Испанцы и другие иностранные граждане, в том числе и россияне, владеющие недвижимостью в Испании, обязаны ежегодно платить следующие налоги на недвижимость: местный муниципальный и общегосударственный.
Муниципальный налог:
По-испански он называется Impuesto sobre Bienes Inmuebles или сокращённо IBI. В качестве налогооблагаемой базы применяется кадастровая стоимость каждого конкретного объекта недвижимости. Ставка муниципального налога может колебаться от 0,4% до 1,1%, а устанавливается она в указанных пределах каждой мэрией (Ayuntamiento) самостоятельно. Например, для Дении она принята в размере 0,95%. Кадастровая стоимость в настоящее время в несколько раз ниже рыночной. Для дома ценой 300.000 евро IBI может равняться примерно 350 — 500 евро. Этот налог уплачивается каждый раз за текущий год.
Общегосударственный налог:
Если Вы владеете недвижимостью в Испании, но не имеете вида на жительство и не получаете доходов, то Вам необходимо платить ежегодный налог на недвижимость для нерезидентов, который называется Impuesto sobre Renta de no Residentes, сокращённо — IRNR. В основу его расчёта положена кадастровая стоимость объектов недвижимости, а налогооблагаемая база установлена в размере 2% или 1,1% от её величины. 2% применяются в тех муниципалитетах, где кадастровая стоимость объектов не обновлялась в сторону увеличения после 1994 года. А 1.1% применяется в муниципалитетах, где кадастровая стоимость после 1994 года была увеличена. В Дении применяются 2%. Ставка налогообложения установлена одинаковой для всех муниципалитетов и составляет 24% от налогооблагаемой базы.
Например, при кадастровой стоимости объекта 40.000 евро величина этого налога в Дении составит: 40.000 х 0,02 х 0,24 = 192 евро.
Общегосударственные налоги на недвижимость за каждый текущий год уплачиваются в любое время следующего года до 31 декабря.
Иностранцы, владеющие недвижимостью в Испании, имеющие здесь вид на жительство и получающие доходы, также обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость. При этом общегосударственный налог на дом или квартиру уплачивается в рамках общего налога на имущество, когда учитывается не только недвижимая собственность, но и транспортные средства, текущие банковские счета и депозиты, ценные бумаги, произведения искусства и так далее.

Налоги при продаже недвижимости

В последнее время всё большинство россиян не только покупают недвижимость в Испании, но продают. Почему удерживается налог с прибыли при продаже.
При продаже недвижимости в Испании с нерезидентов удерживается 3% налога, чтобы покрыть возможный налог прироста капитала (Incremento de Patrimonio). Налог с прироста капитала высчитывается с продажи любой недвижимости в Испании. Адвокат, действующий от лица покупателя, обязан удержать от продавца нерезидента 3 % от стоимости недвижимости и внести эту сумму в налоговые органы от имени продавца. Поэтому, при продаже недвижимости продавец получает 97% от её стоимости .Остальная сумма остаётся в качестве залога до полной проверки сделки налоговыми органами. Не думайте, что из удержанных 3% оплачиваются все оставшиеся задолженности, такие как муниципальный налог. К сожалению, это не так. Продавец должен оплатить все налоги, относящиеся к недвижимости, и только налог с прироста капитала оплачивается из удерживаемых 3 % от стоимости недвижимости. На 2013 год налог в Испании с прироста капитала составляет 21 %.
Ну а как высчитывается прибыль? Сначала необходимо подсчитать полную стоимость покупки. Т.е. стоимость, указанную в купчее при покупке, плюс все затраты связанные с покупкой: такие как НДС, нотариальные и регистрационные сборы, а также юридические услуги. Все эти суммы вместе составляют полную стоимость покупки.
Следующий шаг –просчитать полную стоимость продажи, которую можно получить при помощи вычитания всех затрат с продажи, таких как юридические услуги,официально зарегистрированные постройки (после покупки собственности), на которые продавец может предоставить счета с оплатой НДС. Разница между полной ценой покупки и полной ценой продажи и есть реальная сумма прибыли. Для оплаты налога с прибыли или возврата части удержанной суммы (в зависимости от полученного дохода) необходимо предоставить документы в налоговые органы.
Причина, по которой удерживается 3 % налога, заключается в том, что некоторые продавцы уезжали, не заплатив соответствующие налоги после продажи. Удержание 3 % осуществляется непосредственно с нерезидентов во избежание вышеупомянутой неуплаты. Невыплата этих сумм налоговыми резидентами менее вероятна. В этом есть логика, но это создаёт много неудобств для нерезидентов, которые не знают, как запросить удержанные 3% обратно, в случае если у них не было прибыли. В этих случаях нужно использовать услуги грамотных специалистов для предоставления Ваших интересов при покупке или продаже во избежание осложнений при уплате налогов в Испании.

Усиление экономической активности на Кипре

Новые контракты на разработку газа на Кипре - влияние на стоимость недвижимости. Правительство Республики Кипр уже много лет активно настроено на привлечение иностранных инвестиций во все сферы своей экономики, и, надо ...

Лимассол – город активного отдыха и светских развлечений

Лимассол, который еще 50 лет назад был небольшим приморским городом, сегодня представляет собой центр бизнес-активности Кипра и является прекрасным городом для круглогодичного проживания. Уникальное расположение Лимассо...

хотите купить, но нет времени искать? оставить заявку