Полезная информация
процедура покупки
Покупая недвижимость в Испании, иностранцы не столкнутся ни с какими сложностями – все, что для этого нужно – действующий паспорт и достаточный объем денежных средств.
Покупку недвижимости в Испании стоит начать с выбора региона – каждое из побережий имеет свои плюсы, а температура от севера к югу отличается довольно существенно, как и цены на недвижимость – северные побережья (Коста Брава, Коста дель Маресме) гораздо дороже южных (Коста Бланка, Коста дель Соль).
После того как Вы определились с регионом покупки, начинается основной процесс покупки и оформления недвижимости в Испании.
- Вы формулируете для нас требования к объекту недвижимости – тип недвижимости, близость к морю, площадь, стоимость и другие важные для Вас параметры.
- Вы отбираете для себя подходящие варианты недвижимости, после чего едете на их осмотр.
- Все денежные операции, связанные с покупкой недвижимости в Испании, необходимо осуществлять через банк, таким образом, если у Вас нет счета в испанском банке, то следующим шагом для Вас будет его открытие. Открытие счета – бесплатно, Вам потребуется паспорт и справка с места работы с подтвержденным доходом или налоговая декларация. После открытия счета Вам сразу же будет выдана банковская книжка, а через 3 рабочих дня – дебетовая карта.
- Составление предварительного контракта купли-продажи (Contrato de arras), в котором описываются участники, условия и сроки совершения сделки. На данном этапе покупателю потребуется оплатить задаток в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.
- Оформление NIE – идентификационного номера иностранца, который потребуется для регистрации недвижимости, оплаты налогов, заключения контрактов на коммунальные услуги и т.д. NIE оформляется в местной полиции, процесс занимает около 7 дней.
- Оформление ипотечного кредита под покупку недвижимости – более подробно смотрите в нашем разделе «Ипотека в Испании».
- Подписание договора купли-продажи у нотариуса (Escritura Publica), с этого момента Вы считаетесь полноправным владельцем недвижимости в Испании.
- Подача документов на регистрацию права собственности (Registro de la Propiedad) – этот процесс может занять до 4 месяцев, после чего Вы получите выписку из реестра, которая позволит Вам получить мультивизу и делать приглашения родственникам.
- Оплата налогов и заключение договоров с управляющей компанией, либо коммунальными службами.
При покупке недвижимости в Испании Вам необходимо предусмотреть следующие расходы:
- Услуги нотариуса и регистрационный сбор – около 2% от стоимости недвижимости;
- Покупателям новой недвижимости придется оплатить гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) – 1,5 % и НДС (impuesto sobre el valor anadido или IVA) - 10% от ее стоимости;
- При покупке вторичной недвижимости – налог на передачу прав собственности (impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP), он составит от 6 до 10% в зависимости от региона покупки;
- услуги переводчика, затраты на проживание во время совершения сделки, аренду автотранспорта и другие сопутствующие расходы.
Все собственники недвижимости в Испании обязаны ежегодно уплачивать следующие налоги:
- Налог на состояние (impuesto sobre el patrimonio) – от 0,2 до 2,5 % . Например, если стоимость покупаемой Вам квартиры составляет 150 000 евро, то по ставке 0,2% сумма налога составит 300 евро.
- Муниципальный налог на недвижимость (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI) – от 0,4 до 1,16% кадастровой стоимости объекта (в среднем по стране составляет от 200 до 800 евро в год).
- Ежегодный налог на доход от аренды. Оплачивается в любом случае, если Вы сдаете объект недвижимости в аренду – он составляет 24% от чистой ренты, и от 1,1 до 2 % от кадастровой стоимости, если объект не сдается в аренду.
Также будущему владельцу недвижимости следует знать, что в Испании существует налог на наследство - от 7,6% до 34% от стоимости объекта и степени родства наследователя, поэтому следует заранее продумать на кого в Вашей семье правильнее оформить недвижимость.
Если у Вас появились вопросы – свяжитесь с нами для подробной консультации по процессу покупки недвижимости в Испании.
В Германии не существует ограничений на покупку недвижимости как местными жителями, так и иностранцами. Для этого физическому лицу потребуется лишь удостоверение личности и справка о доходах.
В среднем, процедура покупки недвижимости в Германии занимает до 4 месяцев и состоит из следующих этапов:
- Выбор и осмотр объектов – исходя из Ваших требований (регион, бюджет, площадь и т.д.), мы подбираем для вас подходящие объекты недвижимости, после чего организуем осмотр понравившихся. При планировании бюджета учитывайте, что конечная стоимость объекта после уплаты пошлин, комиссий и налогов увеличится примерно на 10-15%.
- После принятия решения о покупке конкретного объекта недвижимости, рекомендуем сразу обратиться к нотариусу для запроса выписки из Поземельной книги (Grundbuch) - это даст Вам полную информацию о владельце недвижимости и имеющихся ограничениях и обременениях.
- Подписание предварительного договора купли-продажи у нотариуса. В этом договоре прописываются контактные данные обеих сторон, описание объекта недвижимости, сумма сделки, порядок оплаты и условия расторжения договора. В этот момент покупатель обязан оплатить 10% от стоимости объекта в качестве резервационного взноса. Обратите внимание, что во всех сделках с недвижимостью в Германии обязательно присутствие государственного нотариуса, без его участия никакие сделки и договоры не считаются действительными.
- Если Вы планируете использовать кредит, то следующей ступенью будет подготовка документов для банка (документы меняются в зависимости от требований конкретного банка, но в любом случае потребуется загранпаспорт, выписка из банка о наличии денежных средств, справки о доходах и другие документы)
- Подготовка договора Купли-продажи.
- Нотариальное оформление сделки. Тогда как договор для россиян, как правило, заключается на двух языках (русский и немецкий), нотариус обязан зачитать его только на немецком языке – если Вы им не владеете в достаточной мере, то рекомендуем Вам взять с собой профессионального переводчика.
- На этом этапе покупатель вносит оставшуюся стоимость объекта – эти деньги переводятся на счет нотариуса (Notaranderkonto), а продавец их получит только после регистрации сделки в поземельном ведомстве (Grundbuchamt). На этом же этапе покупатель оплачивает регистрационную пошлину (0,5% от стоимости объекта), комиссию агентству недвижимости (7,14% + НДС ) и нотариусу (до 3% от стоимости объекта).
- После нотариального заверения сделки, нотариус вносит запись в поземельную книгу, где регистрируется имя нового владельца. Эта запись является основанием права собственности. После сделки у Вас остается договор купли-продажи, также рекомендуем Вам сразу запросить выписку из поземельной книги и заверить ее у нотариуса – это пригодится Вам, если Вы заходите оформить долгосрочную визу или ВНЖ.
- Последним этапом покупки жилой недвижимости в Германии является уплата налогов. Сумма налога зависит от федеральной земли, в которой находится купленный объект недвижимости и составляет от 3,5 до 6,5%. Налог покупатель обязан оплатить в течение 1 месяца после заключения сделки.
Процесс покупки недвижимости во Франции для иностранца схож с правилами покупки в других европейских странах, однако есть ряд деталей, которые важно знать и быть к ним готовым.
Во Франции весь процесс покупки регулирует нотариус, он же несет полную ответственность за правильность составления договоров и платит неустойки пострадавшей стороне.
- Покупка недвижимости во Франции для россиянина начинается с выбора региона покупки и типа недвижимости, после чего составляется заявка на подбор подходящих вариантов и последующий осмотр на месте одобренных апартаментов или вилл.
- При первичном осмотре недвижимости, сопровождающий Вас сотрудник агентства может попросить подписать «свидетельство посещения» (bon de visite) – этот документ Вас ни к чему не обязывает и лишь подтверждает владельцу недвижимости, что Вы посетили объект именно от этого агентства недвижимости.
- До подписания официальных документов любому иностранцу необходимо получить ИНН (numero de identificacion fiscal, NIF) и открыть счет во французском банке.
- Нотариус составляет предварительный договор купли-продажи (compromis de vente), в этот момент покупатель переводит на счет нотариуса 10% от суммы покупки в качестве задатка. Обратите внимание, что во Франции, в отличие от других стран, в течение 7 дней после подписания предварительного договора, покупатель еще может передумать и отказаться от совершения сделки, при этом задаток ему возвращается. Также обязательно попросите нотариуса указать в предварительном договоре Ваше желание воспользоваться ипотечным кредитом – если банк Вам его не одобрит, то Вы сможете аннулировать договор и получить залог обратно даже по истечении 7 дней.
- Далее нотариус проводит оценку покупаемого объекта и проверку юридической чистоты сделки – здесь кроется основное отличие покупки недвижимости во Франции, особенно если покупается вторичная недвижимость. От Вас на данном этапе не требуется никаких действий – необходимые документы собирают нотариус и продавец недвижимости, однако результат некоторых проверок может существенно изменить сумму, которую Вам в дальнейшем потребуется вложить в объект – например если проверка выявит нарушения содержания свинца в трубах водоснабжения, то всю систему придется менять.
Для вторичной недвижимости потребуется оценка следующих параметров:
Обратите внимание, что все вышеупомянутые параметры Вы можете запросить и оценить до заключения предварительного договора – как правило, у продавца эти документы имеются заранее, а Вам помогут лучше оценить будущие вложения в ремонт и модернизацию.
Этот процесс занимает от 1 до 3 месяцев, в это время Вы переводите на счет нотариуса оставшуюся сумму за вычетом задатка.
- наличие свинца и его концентрация в строительных материалах и трубах (если недвижимость была построена до 1949 года).
- наличие асбеста (для недвижимости, построенной до 1997 года)
- паразитарное заражение (срок действия справки – 6 месяцев)
- оценка рисков, связанные со стихийными бедствиями, например сейсмоустойчивость здания – от этого зависит стоимость страховки.
- оценка энергоэффективности здания (действительна 10 лет). Каждому строению во Франции присвоена категория энергоэффективности от A (отлично) до G (плохо), от этой оценки будет зависеть сумма на электроэнергию в месяц. Если речь идет о недвижимости большой площади, то данная оценка может иметь существенное влияние на дальнейшее содержание объекта.
- Свидетельства состояния проводки, газовых труб и канализации (срок действия свидетельства – 3 года).
- После того, как недвижимость проверена, нотариус составляет основной акт купли-продажи (acte authentique de vente). На момент подписания, на счету нотариуса должна быть полная сумма сделки и сумма на уплату комиссий и пошлин. Если Вы покупаете вторичную недвижимость во Франции (старше 5 лет) – налоги, пошлины, услуги нотариуса и страховка обойдутся примерно в 8% от суммы сделки, для новой недвижимости (до 5 лет) – до 4%. С момента подписания акта, покупатель считается законным владельцем недвижимости во Франции.
- Нотариус подает документы на регистрацию права собственности – как правило, этот процесс занимает до 2 месяцев, после чего покупатель получает свидетельство о праве собственности (titre de propriété) и свою копию договора купли-продажи.
- Новому владельцу остается только уточнить, какие налоги ему предстоит уплачивать, и в какие сроки (земельный налог, налог с жилища, налог на состояние), а также заключить договоры с управляющей компанией или коммунальными службами.
Имейте ввиду, что последующая продажа недвижимости во Франции не выгодна при владении ею менее 15 лет, то есть покупка недвижимости во Франции – скорее долгосрочная инвестиция. Например, если Вы захотели купить недвижимость на стадии строительства, и после завершения строительства продать ее по более выгодной цене – налог на продажу составит 33%. Далее, каждые 5 лет налог уменьшается на 10% и к 15 годам владения он не уплачивается вовсе.
Позвоните специалистам Cliff Property для получения более подробной консультации по покупке недвижимости во Франции.
Процесс покупки недвижимости в Италии достаточно прост и понятен. В Италии не существует ограничений на покупку недвижимости иностранцами, купить недвижимость Вы можете в любом регионе страны, а предложения не оставят равнодушными самого привередливого покупателя.
Недвижимость в Италии, как и природа этой страны, настолько разнообразна, что следует очень ответственно отнестись к первичному сбору информации о регионах и точной формулировке требований, иначе Вы рискуете потратить слишком много времени на осмотр объектов.
Считается, что лучшими для проживания являются северные регионы страны, и хотя россиян можно найти в любой части Италии, особой популярностью у наших соотечественников пользуются озера Комо и Гарда, Тоскана и Венето.
Процесс покупки недвижимости в Италии начинается с открытия счета в Итальянском банке и регистрации иностранца в налоговых органах с присвоением ему индивидуального номера.
Счет в банке потребуется для оформления ипотеки, а также оплаты сделки с помощью чеков – в Италии, в отличие от других стран Европы, принято оплату сделки осуществлять непосредственно продавцу недвижимости, а не нотариусу.
- На первом этапе Вы производите осмотр объектов недвижимости, подобранных исходя из Вашего запроса, и выбираете наиболее подходящий.
- Вы с юристом или агентом недвижимости составляете окончательное предложение о покупке (proposta irrevocabile d’acquisto). Как и все остальные документы, предложение составляется на итальянском языке и должно содержать Ваши данные, данные продавца, объекта недвижимости, стоимость сделки, дату и место подписания акта у нотариуса, срок принятия предложения продавцом недвижимости (как правило, 7-15 дней). Это предложение обязывает Вас приобрести данный объект недвижимости на оговоренных в нем условиях, возможно Вам придется доказать серьезность своих намерений, внеся на счет продавца от 2 до 5% от стоимости недвижимости.
- Если в предложении указаны изначальные требования продавца, то, скорее всего, оно будет одобрено. Вы также можете в предложении попытаться снизить стоимость объекта – этот вариант лучше обсудить с агентом недвижимости – он лучше сможет подсказать, возможны ли уступки в цене. В случае отказа со стороны продавца, внесенные Вами деньги возвращаются без начисления комиссии.
- После одобрения продавцом предложения в покупке, Вы заключаете предварительный договор (Il compromesso) и вносите около 30% от стоимости объекта недвижимости. Этот договор составляет нотариус, он должен содержать всю информацию о сделке, включая наличие ипотеки, об объекте, пристройках, наличие погреба, подсобных и технических помещений, состояние объекта. С момента подписания договора, продавец также теряет право отказать Вам в продаже объекта недвижимости на оговоренных условиях.
- Перед подписанием основного договора купли-продажи Вам необходимо оплатить работу нотариуса (около 3% от сделки) и все необходимые налоги и сборы.
Если Вы покупаете недвижимость у частного лица:
- кадастровый сбор – 50 евро
- ипотечный сбор – 50 евро
- регистрационный сбор – 2% для новой недвижимости и 9 % для вторичной недвижимости и недвижимости класса «люкс»
- услуги агентства недвижимости
Если Вы покупаете недвижимость у строительной компании:
- Ипотечный сбор – 200 евро
- Кадастровый сбор – 200 евро
- Регистрационный сбор – 200 евро
- НДС – 4 % для недвижимости в качестве первого дома, 10 % для недвижимости в качестве второго дома и 22% для недвижимости класса «люкс»
- услуги агентства недвижимости
- Последний этап – подписание основного акта купли-продажи (Il Rogito) в присутствии нотариуса, тогда же Вы должны внести продавцу полную оплату за объект недвижимости. Обратите внимание, что в соответствии с итальянским законодательством, Вы обязаны иметь аккредитованного в местном суде переводчика, чтобы он смог перевести Вам все детали сделки. Также обязательно присутствие свидетеля, говорящего на русском языке. Однако, если у Вас есть доверенное лицо, владеющее итальянским, то Вы можете оформить у нотариуса доверенность, и в таком случае Ваше присутствие на сделке становится необязательным.
- После подписания договора, нотариус подает его в местное Регистрационное Бюро Недвижимости, в зависимости от региона, этот процесс может занять от 3 недель до 3 месяцев.
Таким образом, при наличии грамотного агента недвижимости и юриста, процесс покупки недвижимости в Италии пройдет быстро и не сложно. Дополнительным преимуществом является возможность поручить все оформление сделки доверенному лицу, в то время как Вы сможете заниматься своими делами в России, Вам нужно будет только выбрать подходящий объект!
В последнее время банки Италии выдают очень выгодные ипотечные кредиты на новую недвижимость на побережье. Обратитесь к специалисту Cliff Property сегодня, чтобы получить консультацию по получению ипотечного кредита, а также самые выгодные предложения по недвижимости в Италии!
Процесс покупки недвижимости на Кипре является одним из самых простых в Европе и состоит всего из 5 шагов. Единственным существенным нюансом здесь является то, что физическое лицо не может купить более одной единицы жилой недвижимости, площадь которой ограничена 4 014 м2 и 40 сотками земли, а покупка коммерческой недвижимости оформляется только на юридические лица.
Если Вы планируете купить несколько квартир, то выходом из этой ситуации будет оформление каждого объекта недвижимости на разных членов Вашей семьи.
Большинство наших соотечественников предпочитает покупать новую недвижимость у строительных компаний, ведь цены на Кипре очень демократичны.
Итак, Вы решили купить недвижимость на Кипре:
- Первым этапом будет определение Ваших потребностей и критериев, предъявляемых к недвижимости – тип объекта, площадь, удаленность от моря и инфраструктуры и так далее. Далее специалисты Cliff Property подбирают подходящие для Вас варианты, после чего Вы летите на Кипр для осмотра недвижимости.
- Если Вы нашли подходящий объект, то открываете счет в Кипрском Банке (самые популярные банки – Bank of Cyprus, Hellenik Bank, Laiki Bank) и резервируете объект недвижимости, внося при этом аванс в размере 5-10 тысяч евро. В случае дальнейшего отказа от покупки с Вашей стороны, эти деньги Вам не возвращаются.
- В течение 30 дней после внесения задатка, Вы, в присутствии нотариуса, заключаете договор купли-продажи с продавцом недвижимости или со строительной компанией. В момент подписания договора покупатель вносит 30% от стоимости объекта недвижимости.
- После подписания договора, Вы оплачиваете Гербовый взнос (0,1 - 0,2% от стоимости), а нотариус передает договор на регистрацию в Земельную палату Кипра. После получения зарегистрированного договора, Покупатель производит полную оплату недвижимости.
- Последним, и самым длительным этапом, является получения Титула на недвижимость (Безусловное право собственности) в Кабинете Министров. Сбор за оформление Титула составляет от 3 до 8% от стоимости – чем дороже объект недвижимости, тем больше придется заплатить. При получении документа обязаны присутствовать и новый владелец, и продавец недвижимости.
В отчетах 2016-2017 годов, эксперты единогласно высказывают мнение о восстановлении Кипрской экономики и активном росте продаж недвижимости. Наши специалисты всегда готовы проконсультировать Вас более подробно о процессе покупки недвижимости на Кипре, а если Вы все еще сомневаетесь – просто почитайте нашу статью о лучших пляжах Кипра.
Покупка недвижимости в Португалии становится популярнее с каждым годом – отличный климат в южных регионах, красивая природа, чистое море, уникальный колорит, возможность получить ВНЖ и путешествовать по Европе без визы – что же еще нужно? При покупке недвижимости в Португалии, самым правильным решением будет доверить все оформление документов агентству недвижимости:
Во-первых, комиссию агентству платит продавец недвижимости, а значит никаких затрат с Вашей стороны не потребуется;
Во-вторых, все агентства недвижимости в Португалии обязаны иметь официальную лицензию и подтверждать свой профессионализм, что оградит Вас от рисков и ошибок;
Для любых действий с недвижимостью, иностранцы обязаны получить идентификационный налоговый номер (Numero Fiscal de Contribuinte, сбор – 7,5 евро), так как приобретая недвижимость, иностранец автоматически становится налогоплательщиком Португалии, и открыть счет в местном банке.
Далее процесс покупки состоит из стандартных шагов:
- Осмотр и окончательный выбор объекта недвижимости.
- Заключение предварительного договора купли-продажи с внесением задатка от 10 до 20% от стоимости недвижимости. Если сделка сорвется по вине покупателя, то деньги он теряет, если же продавец по каким-либо причинам отменит сделку, то будет обязан выплатить Вам задаток в двойном размере. Если Вы планируете воспользоваться ипотекой, то обязательно указывайте это в предварительном договоре. Также в этом случае обязательным будет произведение независимой оценки недвижимости для банка – стоимость около 300 евро.
- Далее продавец недвижимости и юрист готовят и проверяют необходимые документы: выписку из налоговой инспекции и земельного кадастра, жилищный сертификат, сертификат с оценкой энергосбережения, технический паспорт объекта, а также документ из Португальского института защиты исторических памятников, если приобретаемый объект недвижимости имеет историческую ценность. В это же время Вы должны оплатить гербовый сбор (от 0,8 до 1,4% от стоимости) и налог на переход права собственности (до 8 % от стоимости, в зависимости от типа недвижимости и региона покупки).
- Когда все необходимые документы готовы, подписывается основной договор купли-продажи и вносится полная оплата за недвижимость.
- Далее документы передаются на регистрацию права собственности в Земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial), пошлина составляет 250 евро (400 евро в случае использования ипотеки). В результате всех действий новый владелец получает свидетельство о праве собственности (Certidаo de Teor).
- После окончания оформления документов, новый владелец недвижимости перезаключает договора с коммунальными службами (сбор за переоформление документов составит от 100 до 200 евро).
Услуги нотариуса в Португалии платные, но не зависят от суммы сделки, как правило, стоимость услуг не превышает 270 евро.
Все владельцы недвижимости в Португалии ежегодно обязаны оплачивать налог на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Он составляет от 0,3 до 0,8 % от кадастровой стоимости объекта. Средняя сумма налогов составляет 200-400 евро в год за квартиру и 1000 – 1500 евро в год за виллу или таунхаус. В случае, если стоимость купленной недвижимости превышает 1 млн. евро, то помимо налога на недвижимость, ежегодно оплачивается и гербовый сбор (1 % от стоимости).
Ежемесячные расходы на недвижимость в Португалии, в зависимости от типа объекта, площади и расположения, в среднем составляют 100-400 евро для квартиры, 200-600 евро для виллы и до 1000 евро для элитной недвижимости.
Если у Вас остались вопросы по покупке недвижимости в Португалии, специалисты Cliff Property с удовольствием проконсультируют Вас и помогут определиться с регионом покупки.
Покупку недвижимости на Мальте, как правило, рассматривают для получения "гражданства в обмен на инвестиции".
По этой программе существует ограничение минимальной суммы покупки - 350 000 евро. Если же Вы не планируете подавать на гражданство, то вариантов два:
- покупка недвижимости в "туристических зонах", в новых жилых комплексах улучшенного типа;
- покупка недвижимости стоимостью выше 110 000 евро для квартиры и 185 000 евро для виллы в любой зоне после получения разрешения (AIP) в Министерстве Финансов. Обратите внимание, что получение разрешения может занять до 3 месяцев.
Cдача в аренду купленной недвижимости в большинстве случаев запрещена. Также иностранцы не имеют права приобретать недвижимость, которая является объектом исторического наследия острова.
Сам процесс покупки недвижимости на Мальте очень прост:
- Вы выбираете подходящий объект недвижимости. Следует учесть, что в большинстве жилых комплексов проживание с животными строго запрещено, так что если Вы планируете жить на Мальте вместе с любимым питомцем, Вам необходимо до покупки недвижимости уточнить, разрешено ли это.
- Подписываете предварительное соглашение, внося 10% от стоимости объекта в качестве залога и 1 % от стоимости на гербовый сбор. Если Вы планируете оформлять ипотечный кредит, то об этом лучше указать в предварительном соглашении, тогда при отказе со стороны банка Вы сможете вернуть сумму залога.
- Далее, если это необходимо, подаете документы в Министерство Финансов на получение разрешения на покупку(до 3 месяцев) и оформляете ипотеку.
- После получения ссуды и разрешения на покупку, Вы подписываете договор купли-продажи и производите полную оплату объекта недвижимости.
- Нотариус производит государственную регистрацию сделки.
Расходы на приобретение недвижимости на Мальте составят примерно 6% + 475 евро, из которых 5% - налоги и сборы, 1% - услуги нотариуса и 475 евро - регистрационный сбор.
Ежегодные налоги на недвижимость на Мальте отсутствуют, владелец обязан лишь вовремя оплачивать коммунальные платежи и сборы на содержание комплекса (10-50 евро в месяц).
Если у Вас остались вопросы по покупке недвижимости на Мальте - позвоните нам, и мы с удовольствием на них ответим!
новости